产业园区开发商之间也不一样。比如华夏幸福通过与进行PPP合作模式开发产业园区，二级开发大部分利润来自于住宅销售； 华鑫没有一级开发，只做二级开发。比如，同样是从各自母公司剥离出来，宝钢地产与华鑫手里持有的物业属性也不一样，宝钢地产开发的物业偏商办型。
“转型智慧园区过程当中，土地业主的主导权比较强，成本也低，如果是新晋的开发商，土地成本则比较高。”陈铁东指出，现在一个趋势是转型为科研用地，但在可销售比例和入驻行业有严格的要求，比如只能引进科技企业，可以进行50%的销售，可以作配套。这样的地块对于房企而言，数量不多。此外，华鑫、张江、漕河泾等也会通过市场化手段收购。
而在陈铁东看来，市场对商务园区关注度走高始于四五年前，外资丰树集团、AEW等，内资弘毅资本、万科等均有布局。反而是市中心核心商务区的甲级办公楼收益比较低，可供投资的物业资产非常少。据透露，目前甲级写字楼收益率可以达到3.5-4.5%；商务园区却有5-6％。随着资本对智慧产业社区的关注度逐渐上升，未来项目整售的机会也将越来越多。
二次开发契机
陈铁东分析认为，产业园区开发商与房企的DNA不一样，以为工业地产存量土地二次开发后期均会面临持有出租，资金周转量不是非常大。与此同时，开发出来的物业因为历史原因，还承载了产业导入和园区配置的责任。这也是销售导向型的房企的短板所在。
但这部分工业园区存量土地很难作精准统计。比如宝钢一个厂区就可能有5000亩左右的规模用地，但是它没有完全纳入开发范畴。
而由于上海近年来控制存量土地开发，产业园区的开发政策更新也比较快。最近几年，每个工业区里面都会有不同种类方式的二次开发，比如政府把土地收回纳入土地储备中心再放到市场上招拍挂。
多名业内人士接受记者采访时均指出，万科、碧桂园等大房企还是以住宅开发为主，即便近年做商业用地开发，也是以销售为主；不少大房企希望借助自身优势切入产业地产、商务园区的开发，但物业需要长期持有，资金成本形成不小的阻力。
本报记者 唐韶葵 上海报道
华鑫总经理曹宇对记者透露，未来华鑫会打破传统园区封闭的形态，以智慧产业为核心来打通产业的上下游，打造智慧产业链与生态圈。
转型智慧园区
作为上海仪电集团旗下智慧产业社区开发平台，启动手中存量工业园区用地进行二次开发，华鑫首度披露了转型智慧产业社区开发商与运营商的思路。
一个事实是，由于房地产金融的蓬勃发展，令很多非产业园区开发商点燃产业地产开发的信心：一方面市场吸纳量逐渐浮出；另一方面，政府对于工业园土地二次开发有所鼓励。
国内排名靠前的商务园区和产业园区包括中关村、苏州工业园区和上海张江产业园区；上海较为知名的也有漕河泾园区、金桥产业园等。这些园区都有一个共同特点：产业主导园区开发建设。
高力国际研究报告显示，上海的园区分三个层级：核心商务区，如陆家嘴，淮海路聚居区，价值是最高的，收益也是最稳定的，因此大部分资产都不出手，都是长期持有；市中心市场，如虹口、闸北、长宁等区域的商办项目，吸纳量也很大，不断地扩张；商务园区则属于最边缘区位，吸纳了大量核心区外溢的企业，有很明显的价差。
（原标题：工业园区二次开发样本：华鑫转型智慧产业社区开发商）
日前，华鑫置业（集团）有限公司（简称“华鑫”）携手YoungBird共同发起“HALO·一见倾鑫”智慧导视系统设计竞赛，通过探讨如何解决办公环境与共享社区有机融合，针对华鑫置业漕河泾片区内的四大园区户外空间进行导视系统设计。 城市更新发展过程中，智慧产业社区建设一直是近年来社会各界热切关注的话题。7月11日，高力国际上海发布相关研究报告指出，上海市目前商务园区总存量为约850万平方米，目前空置率为15%，即有85%的物业已被使用中。换言之，85%已被使用的物业可以产生新增供应，也给园区二次开发、更新带来机遇。 对此，高力国际华东区研究部董事陈铁东指出，华鑫利用对存量工业用地进行二次开发的契机转型，并在园区中引入谷歌加速器与微软的孵化器，从而推动对科技企业创新的扶持，不失为商务园区增加商务附加价值的一个途径。 陈铁东认为，科技园区目前均有配套优惠政策，比如张江，是上海优惠政策力度最大的园区，对企业的吸引力还是很大。科技园区一般有孵化功能，比如漕河泾开发区，已经拥有企业孵化器、加速器等形成一条完整产业链。 （编辑：张伟贤，如有意见建议请联系：zhangwx@21jingji.com） 记者了解到，上述解决方案将落地园区中的一号地块，核心的内容就是针对物业管理如何降本增效与智慧服务。目前华鑫已建立智慧园区综合服务平台，以华鑫物业管理的200万平方米左右的规模为基础提供服务，前述设计大赛也将推出智能路灯整合方案，这些都是智慧服务的重要内容。目前，在漕河泾区域以“华鑫中心”“华鑫天地”“华鑫慧享中心”为代表的第一批项目已投入使用。 进驻科技园区的产业主要以科技类为主，比如凌空商务园区，依托空港引入携程等大客户。记者独家获悉，宜家集团已在凌空商务区拿了一块地，要建一个多业态的购物中心，宜家家居则作为其中一个主力店入驻，此外这个购物中心还引入一家五星级酒店。 很显然，在往智慧园区转型的路上，华鑫置业已经从仪电集团的核心业务中完全剥离，并致力于转型智慧产业社区开发商与运营商。曹宇透露，转型赋予华鑫两个层面的内容：首先是依托仪电集团打造智慧龙头产业；其次，华鑫所提供的智慧社区解决方案包括三方面内容：智慧管理、智慧服务、智慧产业。 高力国际华西区董事总经理兼中国区产业及工业服务执行董事邓懿君分析指出，上海中环以内的存量工业园区分布较广，有的甚至位于徐汇区、黄浦区等核心地段。上海已出现了工业园区大业主，包括仪电集团、纺织集团、宝钢集团等，以国企居多。在布局与资源上，国企占有先天优势。
