无锡汇鑫涉50起诉讼别墅项目“长荒草” 新光圆成曲线接盘二次开发待考

2018-05-16

据公开资料披露,“新光圆成”的前身为马鞍山方圆回转支承股份有限公司(以下简称方圆支承)。该公司是一家专业生产回转支承、锻压设备等工程机械及配件的上市公司。但近年来,受经济增长趋缓、同业竞争加剧等因素影响,回转支承市场需求疲软,公司生产经营面临较大困难和压力,对此,方圆支承开始寻求注入优质资产。

虽然目前房地产行业依然处于政策调控的市场环境,但是一些房企的扩张之势仍然不减。

《每日经济新闻》记者通过“天眼查”了解到,作为“塞纳庄园”的开发商,无锡汇鑫曾涉及诉讼多达51起,被列为失信人20次,还有两次被无锡市滨湖区市场监督管理局列为经营异常。具体而言,2014年,无锡汇鑫涉及的诉讼有20起;2015年,无锡汇鑫诉讼达到24起;2016年(截至7月1日),无锡汇鑫共涉及7起诉讼。记者梳理这些诉讼发现,无锡汇鑫多被列为被告,而原告则包括企业、银行、员工、购房者(以下简称原告)等,诉讼的原因则多是无锡汇鑫拖欠相关原告的费用。

●无锡汇鑫涉多起债务诉讼   

据了解,成立于2007年的无锡汇鑫曾于2009年5月25日取得了锡滨国用(2009)第17号国有土地使用权证。同年9月,无锡市发改委锡发改许投(2009)477号关于核准无锡汇鑫在XDG-2007-95号地块开发建设居住用房项目的通知。此后无锡汇鑫在此地开发了一个高端别墅项目,项目名为“塞纳庄园”。

实际上,涉及如此多诉讼的无锡汇鑫早已“资不抵债”。以最近一次无锡汇鑫涉及的诉讼为例,无锡市滨湖区人民法院2016年4月27日发布了《刘福林与无锡汇鑫申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》,无锡汇鑫需要支付刘福林1023568元。据了解,在执行过程中,无锡市滨湖区人民法院在向包括江苏银行、中国工商银行、中国建设银行等在内的多家银行、无锡市房屋登记中心、无锡市公安局车辆管理所查询后得知,无锡汇鑫名下并无银行存款,房产和车辆均有其他案件查封。

对此,严跃进向记者表示,此类企业进入无锡市场,说明在积极寻找一些优质的城市区域,同时对于无锡市场的楼市投资比较看好,体现了当前一些中小型开发商积极投资重点三线城市的投资思路。

不过,严跃进亦认为,更为关键的一点是,别墅产品实际上在无锡市场并非主流的交易项目,更为主流的是一些中高层的楼盘,这也是相关开发商需要注意的问题。

在无锡湖滨区江南大学地铁站附近的一家房产中介里,当记者表示想了解“塞纳庄园”楼盘情况时,这里的房产中介人员表示并不知道这个楼盘。而当记者向其具体表述该楼盘所处的地理位置时,该房产中介人员才恍然大悟,“我说我怎么不知道呢,那地方已经很偏了,快靠近苏州、上海了,在无锡的角落里面,已经属于无锡的郊区了。”

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新光圆成同时要求南国红豆于对无锡汇鑫开展破产重整,使无锡汇鑫在2018年的1月31日前不存在任何债务、纠纷等;使无锡汇鑫对锡滨国用(2009)第17号登记的国有土地使用权(不包含已经出售的48 套别墅用地)以及50套单幢别墅的所有权没有设定任何抵押和担保,没有被法院查封,不存在潜在的权利纠纷,不存在任何的权利负担和限制。

值得注意的是,在重整“闲置”别墅前,新光圆成还必须先“扫清”无锡汇鑫存在的多起诉讼。

在“塞纳庄园”右侧大门旁的一块“公示牌”上,记者注意到,“塞纳庄园”项目于2010年10月1日动工,拟完工时间为2013年12月30日。

据了解,无锡汇鑫在无锡滨湖区南泉镇兴隆路东侧开发了一个高端别墅项目——“塞纳庄园”。不过,《每日经济新闻》曾报道,这个无锡汇鑫开发的高端别墅盘因资金链断裂“闲置”多年。

去年10月,国土资源部曾召开新闻发布会,表示将进一步从严对土地的管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,进一步控制联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批。

随后,方圆支承通过重大资产重组,新光集团借壳成功。而在交易完成后,“新光圆成”成为了一家以房地产开发与商业经营、回转支承生产与经营为双主业上市公司。

●借壳成功成双主业公司   

●公司面临二次开发风险   

而在新光圆成的房地产版图中,目前其房地产开发项目主要分布于义乌、东阳及金华三个浙江中部地区城市。

《每日经济新闻》记者随后在“塞纳庄园”内的售楼处看到,该售楼处两侧大门为玻璃门,不过门上的玻璃已经碎落一地,其内部的楼盘模型东倒西歪地闲置在展示桌上,杂物遍地,一片狼藉,地面上随处可见一些被丢弃的名片,名片上写着:塞纳庄园某某置业顾问。由此可见,该售楼处已经很长时间没有人来“光顾”了,而其二楼上,同样是地面上遍布垃圾,场景颇为荒凉。

对于此次公司收购无锡汇鑫,进而曲线取得无锡汇鑫项下的土地项目和房屋销售,新光圆成表示,公司全资子公司筹划进行的交易事项,是出于业务拓展需要,有利于迅速拓展无锡地区市场,加速公司在江苏地区的地产业务布局,对公司房地产业务的发展起到积极影响。

此次新光圆成与南国红豆签订的交易协议中,新光圆成子公司万厦房产在协议签订后7日内向南国红豆支付预付款2亿元,这部分预付款专项用于无锡汇鑫债务清偿。

新光圆成财报显示,2016年,其实现营业总收入37.36亿元,同比增长101.11%,归属于上市公司股东的净利润为15.3亿元,同比增长207.67%。其中房地产业务实现营业收入35.6亿元,同比增长91.59%,归属于上市公司股东的净利润15.89亿元,同比增长219.58%。

那么,在此次收购无锡汇鑫之前,新光圆成公司是否去“塞纳庄园”实地考察过?公司打算未来如何开发和销售“塞纳庄园”呢?

原标题:无锡汇鑫涉50起诉讼别墅项目“长荒草” 新光圆成曲线接盘二次开发待考

日前,新光圆成(002147,SZ)发布公告称,其通过全资子公司浙江万厦房地产开发有限公司(以下简称万厦房产)的股权收购,取得了南国红豆控股有限公司(以下简称南国红豆)持有的无锡汇鑫置业有限公司(以下简称无锡汇鑫)的股权,进而曲线获得了无锡汇鑫旗下的土地开发和房屋销售。

然而,今年5月18日,《每日经济新闻》报道称,上述无锡汇鑫开发的高端别墅盘“塞纳庄园”因资金断裂“闲置”多年。那么目前的情况究竟如何呢?6月7日,《每日经济新闻》记者来到位于无锡滨湖区南泉镇兴隆路东侧的“塞纳庄园”项目地,进行了实地探访。

公开资料显示,该项目土地使用面积为11.78万平方米,土地规划容积率为0.8,项目分为三期开发,其中一期的容积率为0.54,由98套独栋别墅组成,当时的售价大约为600万元/套左右,主要为300~400平方米的独栋别墅。

与“塞纳庄园”销售部门联系无果后,《每日经济新闻》记者试图寻找周边的房产中介来了解塞纳庄园的情况。不过记者很快发现,“塞纳庄园”的周边并没有房产中介。

6月7日,《每日经济新闻》记者实地探访了“塞纳庄园”项目。记者在现场看到,该项目大门外“塞纳庄园”四个大字几乎被杂草覆盖,别墅区内同样是杂草丛生。由此可见,无锡汇鑫所开发的“塞纳庄园”项目目前仍然处于“闲置”状态。

此外,从无锡当前楼市发展来看,严跃进认为,虽然管控较为严厉,但房企持股和城市进入的信心依然是较大的,这都会带来此类区域房地产市场开发投资的热情释放。

每经编辑 杨军  

在多家法院出示的“裁判书”中,法院判决的最终结果也多是要求无锡汇鑫偿还拖欠原告的相关费用。

“首先,对于烂尾别墅楼项目来说,房企过多地看好此类物业的前景,而没有分析无锡当前楼市的成交结构,是一个较大的问题。”严跃进称,“对于此类市场来说,楼盘交易其实面临很多新的问题,比如说政策管控下信贷发放节奏放缓,所以全款认购别墅的市场需求在减少。同时当前对于购房资金审核较有压力,预计潜在的购房需求也是在减少。”

对于公司要如何重整这块土地,上述内部工作人员表示,“这是高层决定的,我们并不知道。”此后,《每日经济新闻》记者向公司董秘发去了采访函,但截至发稿,尚未获得回复。

此后为了解“塞纳庄园”的详细情况,《每日经济新闻》记者拨打了“塞纳庄园”售楼处的公开销售电话,不过对方却表示其为格林豪泰酒店,不是“塞纳庄园”。

那么,新光圆成为何相中这个“闲置”的别墅项目?未来将如何解决其背后的债务及项目后续开发问题?对此,《每日经济新闻》记者在6月9日以及6月12日多次联系新光圆成,其内部工作人员表示,董秘出差,无法接受采访。此后记者又向公司董秘发去采访函,但截至发稿,记者尚未获得回复。

记者了解到,尽管“塞纳庄园”所处的区域较为偏僻,但是其周围的房价并不低。房天下无锡频道的数据显示,“塞纳庄园”附近的楼盘还包括“南苑新村”和“江南景园”,其中“南苑新村”为普通住宅房,其均价不足1万元/平方米;而隔河相望的“江南景园”则为高端别墅区,其均价则高达1.91万元/平方米。

每经记者 吴凡 

不仅如此,截至去年末,无锡汇鑫还欠其唯一股东中国金谷国际信托有限责任公司(以下简称金谷信托)贷款本金25000万元,利息27988.89万元,本息合计:52988.89万元。为此,无锡汇鑫以其未开发土地68318.8平方米(锡滨他项(2011)第460号)及一期土地项目中的50套单幢别墅在建工程为上述债务设置了抵押担保。

此后,记者又来到附近的另一家房产中介了解“塞纳庄园”的情况,与上述情况相似的是,该中介内的工作人员并不知道该楼盘。当记者同样介绍该楼盘所处的地理位置时,其向记者表示,这个楼盘的地理位置比较偏。

对此,严跃进表示,别墅产品因为稀缺价值,成为部分房企积极介入并购的一类物业。不过,他同时认为,房企对烂尾楼别墅进行二次开发,也可能会面临一些风险。

今年4月,南国红豆在拍卖会上通过33200万元的价格确认拍得了“金谷信托持有的无锡汇鑫的权利及相应附属权利(包括以让与担保方式持有的无锡汇鑫100%股权)”。

对此,上海易居房地产研究院总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“别墅项目的投资,在于对高端置业需求释放的看好,所以会有类似烂尾楼被收购的做法。”他认为,“从无锡房地产市场来说,太湖一带的滨湖条件较好,别墅产品本身也有较好的市场吸引力。”

照“公示牌”上的进度,距离上述项目完工到现在已经过去了3年多的时间,如果该别墅项目正常销售,别墅区内应该早已有人居住,不过,记者在现场看到,“塞纳庄园”内却毫无居住气息,这些别墅的框架已经建好,但包括门窗等基本设施均没有安装。由于别墅区内的杂草与树木长时间无人打理,因此肆意疯长,从而导致一些通往别墅大门的道路已完全被杂草和树木“占领”。

●别墅项目“闲置”多年  

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“公司高层在签订协议之前,是去‘塞纳庄园’看过的,了解情况之后,公司才签的协议。”新光圆成内部工作人员6月9日接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

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